Спільна нерухомість у Болгарії: продаж частки і поділ

Спільна нерухомість у Болгарії: як продати свою частку або поділити майно

Квартира, будинок чи земельна ділянка в Болгарії нерідко належать одразу кільком людям: спадкоємцям, колишнім подружжям, родичам. Поки всі згодні, питань немає. Але щойно один хоче продати, інший — жити в житлі, а третій не виходить на зв’язок, виникає конфлікт. Чи можна продати свою частку без згоди інших? Що робити, якщо співвласник користується квартирою сам? Як поділити майно, якщо домовитися не вдається? Розповідаємо, що каже болгарський закон.

Що таке спільна власність та «ідеальна частка»

За Законом про власність Болгарії (Закон за собствеността, ЗС) право власності може належати двом і більше особам (чл. 30). Частки співвласників вважаються рівними, доки не доведено інше. Кожен бере участь у вигодах і витратах, пов’язаних зі спільним майном, пропорційно своїй частці.

Важливо розуміти: доки майно не поділене, вам належить не конкретна кімната чи частина ділянки, а так звана ідеальна частка — частка в праві на весь об’єкт (наприклад, 1/2 або 2/3).

Хто і як користується спільним майном

Кожен співвласник може користуватися спільною річчю за її призначенням, не заважаючи іншим користуватися нею відповідно до їхніх прав (чл. 31, ал. 1 ЗС).
Якщо майном особисто користуються лише деякі співвласники, вони повинні виплачувати іншим компенсацію за вигоду, якої ті позбавлені, — від дня письмової вимоги (чл. 31, ал. 2 ЗС). Тому, якщо родич або колишній чоловік чи дружина живе у спільній квартирі сам, не зволікайте: надішліть письмову вимогу так, щоб можна було довести її отримання.
Рішення щодо користування спільним майном та управління ним ухвалюють співвласники, яким належить більше половини (чл. 32 ЗС). Якщо більшість не складається або її рішення шкідливе для майна, питання на заяву будь-якого співвласника вирішує районний суд.

Чи можна продати свою частку сторонній особі

Так. Згода інших співвласників на продаж не потрібна, але закон надає їм переважне право купівлі. Відповідно до чл. 33 ЗС співвласник може продати свою частку нерухомого майна третій особі лише після того, як подасть нотаріусу письмові докази, що запропонував іншим співвласникам купити цю частку на тих самих умовах, і письмово задекларує, що ніхто з них пропозицію не прийняв.

Якщо декларація виявиться неправдивою або умови угоди з покупцем були вказані фіктивно на шкоду іншим (наприклад, співвласникам запропонували одну ціну, а покупцю продали дешевше), заінтересований співвласник може «викупити» частку на фактично узгоджених умовах. Позов подається у двомісячний строк від дати продажу. Якщо після набрання рішенням законної сили співвласник протягом місяця не сплатить належну суму, рішення вважається скасованим у силу закону.

Практичний висновок: пропозиція співвласникам має бути письмовою, містити ціну й умови, а її отримання — доказовим. Інакше нотаріус не посвідчить угоду, а в разі порушення процедури покупець ризикує опинитися в суді.

Поділ майна (делба): два шляхи

Кожен співвласник має право будь-коли вимагати поділу спільного майна — навіть якщо раніше домовлялися про інше, — якщо тільки закон не встановлює інше або поділ несумісний із характером і призначенням речі (чл. 34 ЗС). Позов про поділ не погашається давністю.

Добровільний поділ

Якщо всі співвласники домовилися, укладається договір про добровільний поділ (доброволна делба). Для нерухомості він має бути складений письмово з нотаріально засвідченими підписами (чл. 35, ал. 1 ЗС). Якщо в поділі беруть участь недієздатні або відсутні особи (наприклад, малолітні діти чи особи під опікою), потрібен попередній дозвіл районного суду (чл. 35, ал. 2 ЗС).

Можливі варіанти: реально поділити майно, якщо воно подільне (наприклад, два окремі об’єкти), передати об’єкт одному співвласнику з грошовою компенсацією іншим або домовитися про спільний продаж і розподіл коштів.

Судовий поділ

Якщо домовитися не вдалося, будь-який співвласник може подати позов про поділ (съдебна делба). Процес за Цивільним процесуальним кодексом Болгарії (ГПК) проходить у дві фази:

Допуск поділу — суд вирішує, між ким, які об’єкти та в яких частках підлягають поділу (рішення за чл. 344, ал. 1 ГПК).
Здійснення поділу — суд формує частки й розподіляє майно. Якщо об’єкт неподільний і його не можна розподілити між співвласниками, він виставляється на публічний продаж (чл. 348 ГПК), а виручені кошти діляться пропорційно часткам.

За певних умов закон дозволяє присудити неподільне житло одному зі співвласників — наприклад, тому, хто не має іншого житла, — з виплатою іншим грошової компенсації (чл. 349 ГПК). Право власності переходить до нього лише після оплати; якщо суму не внесено вчасно, житло виставляється на продаж.

Судовий поділ, як правило, триває довше і потребує більших витрат (державні збори, експертна оцінка), ніж домовленість. Тому спершу варто спробувати домовитися.

Покроковий план для співвласника

Зберіть документи: нотаріальний акт, свідоцтво про спадкоємців або рішення суду, кадастрову схему, податкову оцінку.
Перевірте в Майновому реєстрі (Агентство з реєстрації) наявність іпотек, арештів і позовів щодо об’єкта.
Уточніть розмір часток — з урахуванням спадкування, шлюбу та попередніх угод.
Спробуйте домовитися й фіксуйте всі пропозиції письмово.
Якщо продаєте частку сторонній особі — надішліть співвласникам письмову пропозицію та збережіть докази її отримання.
Якщо хтось користується майном сам — надішліть письмову вимогу про компенсацію.
Якщо домовитися неможливо — обговоріть з адвокатом судовий поділ.

Якщо ви живете за межами Болгарії, діяти можна через представника за нотаріально посвідченою довіреністю. Для довіреності, оформленої за кордоном, може знадобитися апостиль або легалізація та засвідчений переклад болгарською мовою.

Типові помилки

Продаж частки без доказової пропозиції співвласникам.
Усні домовленості про поділ нерухомості — без належної форми вони не мають сили.
Роки очікування без письмової вимоги компенсації за користування.
Поділ за участю малолітніх дітей чи осіб під опікою без дозволу суду.

Як допоможе ICG EU

Юристи ICG EU OOD разом з Адвокатським бюро Євгена Дятлова допоможуть оцінити вашу ситуацію: проаналізують документи та реєстр, розрахують частки, підготують письмову пропозицію співвласникам і проєкт договору про поділ, проведуть переговори та супроводять угоду в нотаріуса або судовий процес. Консультуємо російською, українською, болгарською та англійською мовами, зокрема дистанційно.

Напишіть нам через сайт icgbg.eu або на info@icgbg.eu — що раніше ви почнете, то більше у вас варіантів.

Стаття має інформаційний характер, відображає законодавство на дату публікації та не замінює індивідуальної юридичної консультації.